金九银十褪色 90%中小房企要退出房地产业

              2018-10-23 07:50:00来源: 中国经济周刊作者: 姚冬琴

              楼市新表情| 90%中小房企要退出房地产业

              中国经济周刊 记者 姚冬琴 | ?#26412;?#25253;道

              (本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              2018年的金九银十?#20445;?#27004;市热点不断?#21644;?#31185;喊出活下去房企排队打折促销业主因房价下跌打?#27778;?#27004;处外界不禁猜测房地产业真的要过冬了吗

              对于地产圈的人来说地王频出抢房大战房价如脱缰野马般上涨这一切好像是一场渐行渐远的梦

              把时钟拨回两年前2016年底的中央经济工作会议提出房?#37038;?#29992;来住的不是用来炒的2017 年3月政府工作报告提出遏制房价过快上涨过去的两年里楼市经历严厉调控各地实施的调控措施达上千次

              就在今年国内经济下行压力趋大的背景下人们观望调控政策会否出现松动之时7月31日中央政治局会议发出最强楼市调控信号坚决遏制房价上涨

              从遏制房价过快上涨?#20445;?#21040;坚决遏制房价上涨?#20445;?#20960;字之差但彻底改变了楼市的预期中央明确并坚定了对楼市调控的态度且比以往任何一次都要坚决

              为什么房价神话必须?#25112;?/p>

              在过去的很多年房价一?#32972;中?#21482;涨不跌的神话房地产不仅成为投资者和投机者的优质理财产品?#20445;?#20063;成为不少企业比主业更赚钱的业务甚至有企业脱离了转向地产有泛地产化之忧这也使得大量的热钱涌向了地产业

              而房价的?#20013;?#19978;涨不仅推高了工商企业房产资源的成本挤压了工商企业的利润也削弱了居民的消费能力降低了城市竞争力很难想象一个居者难有其屋的城市能真正留住人才

              中国经济转向高质量发展阶段不再需要房地产做火?#20302;E保?#26356;不能让房地产从高科技产业实体经济中吸血

              房地产高速增长的时代?#25112;?#25151;价回归理性区间房地产市场将平稳健康发展这是政策调控积极追求的结果也是房企和投资客都必须要适应的新现实

              金九银十褪色房闹登场

              10月12日国庆假期刚过杭州绿城建发沁园开盘均价49500元/平方米其中含?#31185;?#26041;米6000元标准的装修

              这是曾经的地王项目2017年1月绿城建发以31亿元总价竞得塘北单元宅地楼面价40766元/平方米截至目前?#19981;?#26159;杭州住宅楼面单价第五高的项目

              不过此次开盘若剔除装修均价仅比拿地时的楼面价高出2700元而这?#36127;?#36830;财务成本都覆盖不了更不用?#21040;?#23433;成本了有人感叹曾经的地王也不得不纡尊降贵带头割肉?#20445;?#20570;亏本的买卖

              转折点实实在在到来了9月万科董事会主席郁?#20102;担?#25105;们所有的行为都要收敛聚焦到保证万科活下去

              会议现场背景板上活下去?#27604;?#20010;大字迅速在网络刷屏在金九银十到来之际如果连龙头房企都要高呼活下去?#20445;?#37027;其他房企还能活吗10月10日又一条关于万科的传闻在网上刷了屏传闻称厦门万科?#23562;?#37089;国庆节前夕六折甩卖?#20445;?#24341;起老业主不满万科给前期买贵的业主退还100万元(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              ?#28304;ˣ?#21414;门市万科?#23562;?#37089;置业有限公司(下称万科?#23562;?#37089;)当晚就发布声明否认上述传闻该公司称?#23562;?#37089;项目9月底之前签约的产品原交付标准包含温泉入户但在推进过程中经反复论证发现难?#26376;?#36275;实际使用要求故该项目不引进温泉入户

              为此万科?#23562;?#37089;提供两种解决方案如客户愿意?#37038;?#27492;次产品变更公司将补偿相应费用20万元如客户不?#37038;?#27492;次产品变更公司愿意与客户协商解除原合同并退款

              关于万科传闻是假但今年的金九银十不同于以往却是真的往年的热闹是开发商大卖购房人抢房而今年则是开发商降价购房人忙退房甚至成了房闹

              中国指数研究院报告显示10月1日7日楼市?#23665;?#38477;幅显著其中三线城市同比降幅超四成重点检测的20个城市?#23665;?#38754;积环比下降51.2%其中17个城市环比下降占85%

              据媒体报道江西上饶的一个项目房价由1万元降到了7000元引发大量老业主维权?#20445;?#35813;项目的售楼处被砸杭州滨江未来海岸二期降价40万导致一期的业主跑到售楼处维权?#20445;?#21512;肥一项目由于促销将某栋某个户型降价4000元/平方米引来老业主堵住小区门口拉横幅维权

              上海易居房地产研究院副院长杨红旭对中国经济周刊记者分析说最近的业主维权大致可分为四个类型第一是同样的楼盘老业主买完房子最近售价降了价格下跌的幅度从10%到40%不等主力降价促销幅度在15%左右第二是装修质量不如意第三是买房时?#20449;?#30340;某些配套?#28909;?#24341;进好学校等最终没?#26032;?#22320;第四则是复合型包括多种情况

              如果确实因为房价下跌而要求退房或补偿这个理由是站不住脚的在杨红旭看来房价涨跌是市场行为购房人没有把握好购房时机只能?#38712;付?#26381;输

              但现实中购房者的理由往往是复合型的在价格下跌的当口也抓住了房子装修配套?#30830;?#38754;的一些不足

              2017年以来有些城市限价特别严厉开发商另辟蹊径通过捆绑装修协议变相突破限价红线在长?#22330;?#21512;?#23454;?#19968;些地方装修合同甚至达到平均5000元/平方?#20303;?#26472;红旭说实际交房后装修质?#24247;?#20110;业主预期如果在过去房价只涨不跌的预期下一涨遮百丑?#20445;?#32780;房价一旦下跌问题全出来了(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              中央此轮调控的决心比以往任何一次都要强烈

              真金白银的促销活动明显增多克而瑞发布的2018年三季度中国房地产市场新变化中称在上半年整体行业折扣在9.5折左右企业整体让利意愿不强

              但从8月27日中海地产南宁多盘联动8折礼惠全城8月30日恒大针对旗下280个城市646个楼盘8.9折等特惠活动推出后多家房企也跟进打折9月阳光城广西区域推出9月购房特惠季7大项目礼惠广西活动碧桂园南京仙林东四盘联动首付一成首开龙湖富力等房企也有不同程度的优惠

              报告认为预计随着房企冲刺全年销售目标下半年势必有更多的房企加入到打折促销活动中来

              外界普遍将今年三季度视作房地产市场的拐点而在广东省房地产研究会执行会长寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同看来2017年一些地方推出购房摇号实际上?#35114;?#25151;价进入回落轨道的?#26085;住?本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              那时候很少?#26032;?#30424;?#37038;?#20197;大幅低于周边二手房的价格来推售而当时整个市场的趋势并不明朗所以造成抢?#28023;?#20174;而必须要摇号但摇号的背后已经是降价了韩世同对中国经济周刊记者说

              杨红旭也认为大约一年前短周期的降温在部分一二线城市就已来临但在限价限证限签等管制之下新盘市场表现失真开发商或观望或纠结已经很久了

              7月31日中共中央政治局会议对房地产市场的表态彻底打?#23631;?#35266;望与纠结会议指出下决心解决好房地产市场问题坚持因城施策促进供求平衡合理引导预期整治市场秩序坚决遏制房价上涨加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制

              作为主管部门住建部在7月31日中央政治局会议明确表态坚决遏制房价上涨后很快开出了第一枪8月7日住建部在部分城市房地产工作座谈会上提出要加快制定住房发展计划并对楼市调控不力的城市坚决问责(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              此前住建部联合其他部委发布通知7月初至12月底将在?#26412;?#19978;海等第一批30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动

              从此前屡次提及的遏制房价过快上涨?#20445;?#21040;中央政治局会议提出坚决遏制房价上涨?#20445;?#20165;是几字之差但彻底改变了楼市预期期待在金九银十之前调控政策可能有所松动的房企也彻底打消了念头

              多位?#37038;ܡ?#20013;国经济周刊记者采访的业内人士指出从2016年10月至今这一轮楼市调控已?#20013;?#25972;整两年而这一次调控中央的决心比以往任何一次都要强烈楼市调控进入了长期化常态化

              中国指数研究院常务副院长黄瑜对中国经济周刊说坚决遏制房价上涨?#20445;?#20026;房地产政策走向定下基调2018年三季度各地调控政策继续密集出台完善限购限售政策强化差别化信贷同时调整住房和土地供应结构因地制宜推进棚改货币化安置等受政策?#20013;?#28145;化影响购房者预期出现转变迹象市场开始逐步调整

              事实上房企也预见了楼市退潮多家房企2018年半年报显示在上半年计提了存货跌价减?#24213;?#22791;其中绿地控股上半年期末存货跌价准备计提26.26亿元万科计提15.37亿元此外保利发展华夏幸福金地集团新城控股泰禾集团阳光城等期末存货跌价准备计提均超1亿元

              退潮时刻谁在领跌

              楼市的上涨在过去两年当中我看差不多相当于人造楼?#23567;?#26159;人为制造的牛市行情韩世同对中国经济周刊说

              中国房地产业协会发布的数据显示?#26412;?#30340;平均房价2015年10月为?#31185;?#26041;米37221元涨至2017年2月的?#31185;?#26041;米60738元涨幅高达63.18%

              除了一线城市一些二三线城市房价也跟风狂飙例如湖南中原研究中心数据显示在限网签大背景下2017年上半年长沙内五区(天心区芙蓉区雨花区开福区岳麓区)新建商品住宅真实?#23665;?#20215;格达9426元/平方米同比上涨42.26%

              退潮时刻总会到来中国房地产指数?#20302;?#23545;100座样本城市的调查数据显示2018年9月百城新建住宅均价14533元/平方米同比上涨5.28%环比上涨0.42%环?#26085;?#24133;连续23个月?#29031;?#33267;1%以内9月有18个城市出现环比下跌下跌城市数量较8月增加12个

              累?#35780;?#30475;2018年19月百城住宅价格累计上涨4.05%涨幅较去年同期?#29031;?.85个百分点分城市来看三线代表城市1-9月累计上涨7.19%较去年同期?#29031;?.56个百分点累计涨幅?#29031;?#22312;各线城市中最显著(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              在今年910月份的房企促销中位于三?#21335;?#22478;市的楼盘降价较为明显与一线城市相比三?#21335;?#22478;市购房者很多不是刚需而是在一线城市疯涨情况下跟风购买一位房企人士对记者说

              新城控股集团股份有限公司高级副总?#38376;费?#25463;在?#37038;ܡ?#20013;国经济周刊记者采访时也表示前一阶段有很多房企拿了很多地现在想要加快促销加快去化掉存货我们统计全国前20强房企其中19家上市公司按2017年销售情况?#28010;?#24179;均土地去化周期可?#28304;?#21040;5年左右在储备土地比较多的一些地方就会加速去化

              ?#36153;?#25463;也表示并不是所有的企业所有的项目都会降价具体来看降价的主要是两类楼盘一是?#35760;?#30424;降价原因是在投资客退潮后刚需不足改善客户观望另一类是大盘本来一个月可?#26376;?00套现在一个月变成二三十套了去化周期拉长就要加速去化从而出现一些促销活动

              但是在一二线的核心城市去化周期只有两三个月的地方就不一定着急降价?#36153;?#25463;表示在稳健调控措施下今年房地产市场将维?#21046;?#31283;走势楼市将回归零增长由于因城施策调控政策已经细分到各个区域有的?#25112;?#26377;的打压有的放松有的刺激?#20445;?#22312;这种情况下部分区域市场难免会出?#20013;?#24133;波动但并不影响大局

              地价降温强化了楼市预期转变

              土地价格与楼盘价格常常被形容为面粉与面包的关系今年以来面粉供应充足价格也在回归合理区间不仅地王不再出现还出现越来越多的底价?#23665;保?#29978;至流拍

              中国指数研究院常务副院长黄瑜告诉中国经济周刊记者今年以来全国土地市场流?#21335;?#35937;频发住宅用地?#23665;?#27004;面均价及溢价率?#20013;?#19979;降企业拿地更趋理性土地市场逐步理性回归

              2017年4月住建部和国土资源部联合发文要求住房供求矛盾突出房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模去库存任务重的城市要减少乃至暂停住宅用地供应各地要根据商品住房库存消化周期对消化周期在36个月以上的应停?#26500;?#22320;3618个月的要减少供地126个月的要增加供地6个月以下的不仅要显著增加供地还要加快供地节奏

              数据显示今年以来各地政府继续加大推地力度土地供求继续大幅增长前三季度全国300座城市共推出各类用地16.6亿平方米同比增长30%其中住宅用地推出7.9 亿平方米同比增长31.5%增幅为2012年以来单季度最高

              与此同时19月住宅用地?#23665;?#27004;面均价同比下跌6.4%平均溢价率为18.2%较去年同期下降21.2 个百分点底价?#23665;?#22320;块数量明显增多此外今年以来全国300城还有449宗住宅用地发生流拍总规划建筑面积5666万平方米约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              ?#36828;?#32447;城市代表武?#20309;?#20363;8月17日开?#36857;?#27494;汉市土地交易中心以拍卖的方式出让15宗国有建设用地的使用权其中10宗是纯住宅用地总面积74.9万平方?#20303;?#25353;照拍卖规则这10宗地均规定了?#21495;?#36215;始价格和建议最高价如果竞价达到了设定的出让最高价按现场?#21495;?#24314;(即竞价转为?#21495;?#24314;保障性住房的建筑面积报出配建面积最大者为竞得人)方式确定竞得人

              但结果显示现场?#21495;?#24314;的考虑大可不必

              8月28日武?#21644;?#22320;市场网公布的?#21495;?#32467;果显示10宗纯住宅用地不仅没有一宗在?#21495;?#36807;程中触及最高价还有7宗地块以最低价?#23665;?P(2018)061号地块更是流拍?#23665;?#32467;果显示?#23665;?块地?#21495;?#36215;始价格合计44.18亿元?#23665;?#20215;格合计46.67亿元距离合?#24179;?#35758;的最高价(71.76亿元)相差27.58亿元其中7宗地块是以起?#23395;号?#20215;格?#23665;?#32780;流拍地块的出让面积在10宗地块中最大建议最高价也是最高的

              而这已经是武汉短短半个月内的第三次流拍

              在?#26412;?018年1至8月住宅用地共流拍6宗其中4宗地块为限竞房2宗地块为共有产权住房今年1月就开局不利1月?#26412;?#21442;与土拍的住宅用地共有11宗有3宗土地流拍而2017年的住宅用地总共才流标2宗

              各地调控政策?#20013;?#28145;化在坚决遏制房价上涨下房地产市场预期转变房地产企业投资拿地更加谨慎今年以来限房价竞自持?#30830;g郊负?#25104;为部分城市土拍的标配同时以往土地价格上涨迅速土地出让条件严苛推出楼面价偏高成为影响房企拿地决策的重要因素?#34987;?#29788;谈道融资环?#22478;?#32039;房企负债率不断攀升且今年起亦进入偿债高峰期资金链进一步承压也是土地市场降?#26053;?#26174;的重要原因

              从具体房企的拿地金额来分析今年19月碧桂园万科保利继续蝉联去年的冠军亚军季军地位不过三家房企的拿地金额均较去年同期下降碧桂园由去年1664亿元降至1198亿元降幅28%万科由去年1271亿元降至1163亿元降幅8.5%保利由去年1112亿元降至千亿元以内为869亿元降幅21.9%

              房企冲刺年度销售业绩回款是王道

              楼市变阵现金为王

              天?#32560;?#21048;研报显示2017年44?#24050;?#26412;房企经营现金流实现净流入324亿元是近5年来除2016年外表现最好的一年2018年上半年样本房企经营现金流转负净流出383亿元

              房企的现金流主要依靠销售回款和融资这亦是房地产开发资金的重要来源当下融资越来越难销售回款就越发重要(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              房企的现金流主要依靠销售回款和融资这亦是房地产开发资金的重要来源当下融资越来越难销售回款就越发重要

              我们所有行为都收敛聚焦到保证万科活下去因此回款目标的达成变得非常重要6300 亿的回款目标是所有业务的起点基础和保障郁?#20102;担?#22914;果 6300 亿回款目标没有达成我们所有的业务都可以停因为这说明我们没有任何资格和能力做下去

              郁亮还透露截至2018年8月末万科6300亿元的年度回款目标还有一半多没完成

              回款为什么变难了郁亮谈道管理动作根本没有考虑如何应对政策调控?#20445;热安?#32771;虑一次性付款和分期付款的区别

              这并不是万科一?#19994;?#38590;题天?#32560;?#21048;研报指出从销售回款率的情况来看近三年来呈不断下降态势2017年全年龙头房企和大型房企回款率分别只有66%和60%2018年一季度更是下降到了53%和52%以万科为例2017年万科销售回款率为70%2018年一季度下降到了52%我们认为这与部分城市严厉的网签限制政策?#32422;?#38134;行按揭贷款放款周期延长有关?#30887;缰?#21048;研报中说

              在广州杭州?#28909;?#28857;城市新盘网签往往需要排队三个月以上之后如果用公积金贷款或组合贷款?#20013;?#35201;?#21364;?#20004;三个月的放款周期

              此前碧桂园首席财务官伍?#21497;?#20063;在该公司中期业绩会上称今年房地产按揭政策跟去年比有较大变化导致了回款率下降但我们全年还是有信心维持在80%以上公开资料显示在2016年和2017年碧桂园的销售回款率分别为92%和90%(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              分析人士认为随着年关将近房企的规模之争也在?#20013;?#21152;剧尤其面临融资趋紧的环?#24120;?#25151;企的规模优势也是决定未来现金流的关键因素之一预计四季度房企为冲击年度业绩?#32422;?#30830;保资金安全将继续加大销售力度

              根据中国房地产行业协会官网公布的信息从目前已公布销售目标的54家房企完成情况来看今年19月销售目标完成?#31034;?#20540;为71.74%共有49家房企目标完成率超过50%

              其中建业地产和美的置业?#37066;?#25151;企已经超额完成全年销售任务销售金额分别为304亿元507亿元目标完成率分别为105.73%和100.33%目标完成率超过九成的房企有5家分别为龙光地产中国金茂正荣地产金科集团中梁地产尚有5家房企目标完成?#23454;?#20110;50%分别为禹洲集团?#36866;?#32511;色集团泰禾集团恒泰华鸿嘉信

              各大房企为了冲击销售回款使出了浑身解数

              以泰禾集团为例该公司有关负责人介绍泰禾集团将回款定为年度工作重中之重相应考核及激励配?#23383;?#28176;完善目前已建立以回款为中心的激励方案回笼奖高周转奖等极大地激励回款目前公司已建立全流程管理销售业务严控签约质量提升回款效?#30465;?/p>

              据媒体报道某大型房企推出的金九银十销售政策鼓励公司全员营销卖房每位员工至少要带60个客户到楼盘签到访问在客户交齐首期款签署合同之后按?#23665;?#24635;额的2%给员工发佣金

              90%中小房企要退出房地产业

              10月7日央行宣布从2018年10月15日起下调大型商业银?#23567;?#32929;份制商业银?#23567;?#22478;市商业银?#23567;?#38750;县域农村商业银?#23567;?#22806;资银行人民币存款准备金率1个百分点此举预计共释放资金1.2万亿元

              分析人士指出?#24213;?#24182;不会让楼市资金久旱逢甘霖因为央行?#24247;?#23558;继续实施稳健中性的货币政策?#23433;?#25630;大水漫灌注重定向调控对房地产行业资金通道的定向监管并未弱化

              房地产行业高速发展房价一骑绝尘的时光或将一去不返各大房企顺势而为?#36861;着?#20986;了转型计划

              恒大作为龙头房企近年来一直在寻求多元化发展在体育农业高科技?#30830;?#21521;都有?#30001;?#20170;年恒大还投资入主法拉第未来进入新能源汽车领域

              万科董事会主席郁亮9月宣布了收敛聚焦战略称做了三年还没做成的业务不要再做

              融创中国主席孙宏斌也在近期表示融创基本不再在公开市场拿地接下来会很小心谨慎地把融创做安全

              绿地控股于10月12日宣布了战略强化升?#37117;?#26680;心产业中期发?#26500;?#21010;该公司相关负责人告诉中国经济周刊记者绿地房地产主业未来三年的总体目标是推动质量变革效?#26102;?#38761;动力变革提升核心竞争优势实现高质量发展力争年均销售规模保持在5000亿元以上其中质量变革侧重不断形成高质量的经济指标?#20013;?#25552;升规模的含金量效?#26102;?#38761;侧重全面提升项目周转成本管控资源使用和?#24230;?#20135;出等的效率动力变革侧重从依靠行业高速扩张红利转变到依靠提高产品运营等内部发展质量上来此外绿地控?#23665;?#37325;组成立大基建商?#22330;?#37202;店旅游三大产业集团

              在新城控股集团股份有限公司高级副总?#38376;费?#25463;看来就整体市场规模而言房地产市场还没到停止发展或下行的时段而是会在现有的规模上维持相当长的时间但无论行业整体还是企业个体都会面临增长的天花板房地产市场格局朝着寡头化趋势发展

              90%的中小房企会退出地产项目到2020年20强房企可能将会占据市场份额的60%以上?#36153;?#25463;告诉记者现在一线城市拿地平均一宗地要16亿18亿元二线城市要4亿6亿之间三?#21335;?#22478;市地价门槛也在提高一宗地大约要1.1亿元房地产已经进入资本驱动的时代中小企业基本就干不了了

              ?#36153;?#25463;认为未来摆在中小房企面前的有四条路一是做小而美的企业提供有核心竞争力的产品二是寻求与大企业合作开发三是下沉到三?#21335;ߡ?#20116;六线乃至乡镇四?#21069;?#26377;限的资本转做房地产投资获取投资收益

              10月16日燕郊的商品住宅楼(中国经济周刊记者 胡巍 摄)

              楼市遇冷的燕郊样本

              中国经济周刊 记者 胡巍 | 河北燕郊报道

              便捷的公交?#20302;场至?#30340;高楼燕郊街头的景象有时让人们忘了燕郊只是一个镇

              全镇已形成以电?#26377;?#24687;新能源新材料生物制药装备制造绿色食品为主的高新技术产业区以休?#26032;?#28216;健康医疗现代物流文化创意为主的现代服务业拥有高新技术和先进制造企业182家规模以上民营企业17家这是河北省三河市政府官网对其辖区燕郊镇的介绍

              虽然政府官网的介绍中并未提及房地产业但?#32422;?#30041;意便会发现数不清的房地产广告随处可见的售楼处地产中介门店是燕郊的鲜明特色因其毗邻?#26412;?#21152;之相对低廉的房价燕郊成为不少北漂置业的地点进而也被不少炒房者盯上

              房地产是推动燕郊发展的重要力量燕郊一家本地房地产开发商的销售负责人对记者说

              2017年3月底中国经济周刊记者曾造访燕郊彼时大?#20013;?#24055;满是西装革履的房产中介人?#20445;?#24456;多人在街头就与看房者聊得火热

              如今?#38382;?#27491;在起变化

              探访燕郊带客看房的人?#21271;?#36141;房者还要多

              2018年10月中旬中国经济周刊记者再次造访燕郊房地产元素在当地仍随处可见但广告牌旧了也没有新的海报覆盖上去售楼处中介门店仍在但人气变得冷清甚至相当一部分已经关门街头难见中介人?#20445;?#20182;们甚至不在门店?#30333;?#29677;?#20445;?#21738;?#29575;切?#19994;巨头链?#19994;?#19968;些店面大门也已上锁经纪人将?#32422;?#30340;电话或名片?#30424;?#22312;门口

              如果您跟销售人员聊满20分钟他们就会给我支付报酬了一位中年女士希望带记者去售楼处了解情况在如今的燕郊大街上这种带客去售楼处或中介门店的人?#20445;?#29978;至多于经纪人或售楼人?#20445;?#26356;多于真正的客户很久都揽不到一个活大概从去年6月开始就这样

              不要说客户在10月中旬周末的下午燕灵?#25151;?#38468;近的售楼一条街?#21271;?#20391;就连行人也不多(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              2018年10月中旬中国经济周刊记者到访燕郊时当地楼市已经难觅2017年3月底的火热景象(中国经济周刊记者 胡巍 摄)

              当记者以购房者的身份进入港中旅海泉湾项目的销售大厅后一位售楼人员上来就向记者?#24247;?#24744;首先要确认?#32422;?#30340;确拥有购房资质外地户籍需有3年社保或纳税证明且限购一套本地户籍限购?#25945;ף?#21542;则我们肯定不会把房卖给您港中旅作为国企也绝对不可能像某些机构协助您伪造资质

              这一段开门见山的介绍一定程度上也解释了售楼处门庭冷清的原因许多人不具备购房资质在半小时里大厅内没有其他任何客户这位售楼人员一方面承认燕郊楼市遇冷一方面又解?#36864;担?#20063;不总是这个样子周末还是有些人来

              此前一年间我们的项目一直处于价格平稳期?#35753;?#26377;上涨也没有像大家想象的那样下降项目适合刚需或改善型需求项目从一开?#23395;褪?#36825;样设计的而不是为了迎合炒房者在此前燕郊房价疯涨时我们也?#21069;?#29031;备案价格定价没有跟风炒作前述售楼人员还表示他们过去不把房子卖给投资客但转而她又向记者介绍现在也是投资时机

              限购让燕郊失去了?#26412;?#23458;

              前述燕郊本地房地产开发商销售负责人说限?#33743;?#23548;致燕郊楼市遇冷的主要原因?#25345;?#31243;度上说甚至是唯一的原因这项对燕郊楼?#23567;?#26432;伤力颇大的限购政策出台于一年多之前2017年6月2日廊坊市人民政府办公室关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见对外发布三河市被纳入调控?#27573;?#20854;中要求

              非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保?#25112;?#32435;证明或纳税证明的限购一套住房包括新建商品住房和二手住房已经拥有一?#20934;?#20197;上住房或者无法提供当地3年及以上社会保?#25112;?#32435;证明或纳税证明的非当地户籍居民家庭暂停在当地购买住房补缴的社会保险或纳税证明不得作为购房有效?#23616;?/p>

              当地户籍居民家庭已拥有?#25945;准?#20197;上住房的暂停在当地购买住房包括新建商品住房和二手住房

              上述房企销售负责人认为早在本地企业开始大规模开发的时候目标客户群体就在?#26412;?#35201;知道燕郊原住民就几万人如果客户目标是他们怎么可能去建几十万套房子限购政策出台后我们的目标客户不具备购房资格相当于企业最初设计的发展方向与现实制度脱节房子当然卖不动

              一年半时间二手房价格几近?#25226;?#26025;

              燕郊房价下滑是一个事实

              2017年3月底中国经济周刊记者在燕郊采访时中介对本地二手房的报价多在?#31185;?#31859;3万元左右今年10月中旬二手房的报价多在?#31185;?#26041;米一万七八千元甚至有个别报价在1.5万元左右而新房单价则在两万元到3万元之间

              2017年3月下旬拍摄 (中国经济周刊记者 胡巍 摄)

              但有新闻说房价?#29992;科?#26041;米4万掉到1.5万元这是不客观的不同地理位置小区环?#22330;?#25143;型朝向等因素房屋质量不同导致价格有明显区别在房价最高时4万元一平方米的情况也不多那都是质量很好的房子现在确实有单价1.5万元的房屋但其质量相对较差不能用质量不同的房子的售价做对比前述房企销售负责人对记者说

              房价下降主要指部分二手房对于开发商而言新房销售没有影响首先燕郊本来就没多少新房在售因为5年都没有批住宅用地过去受限价政策影响新房和二手房价格?#26500;b?#26412;来就比二手房便宜其次价格明显下降的二手房主要来源于资金出现问题的投资者释放的房源目前并不多资金上没有问题的投资者虽?#36824;?#29260;出售但也没有因为急于出手而降价总的来说有资质买房的人不多市场上真正用于交易的房子也不多而挂牌价与?#23665;?#20215;是有区别的

              无论是2017年还是2018年记者在采访中都发现燕郊新房不是商品房住宅销售的主力目前仅有港中旅中?#35828;?#23569;数项目在售(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              燕郊已经5年没有划批住宅用地了新房本来就少?#36864;?#26159;新房目前?#19981;?#26412;封顶或临近封顶我估计也?#36864;?#20116;千?#20303;?#22312;2016年楼市疯涨的时候主要也是二手房交?#20303;?#36825;有一个好处不存在?#26790;?#30340;风险当地一位房地产从业者介绍说

              环京地区房价下降的不只是燕郊据前述销售代理人员介绍大厂的房价也在降他手头的新房?#31185;?#26041;米价格为一万三四千元?#23433;?#21482;燕郊整个环京地区楼市都不景气开发商的资金链容易出现问题所以必须降价尽快回笼资金此外大型开发商之间通过?#23637;?#32929;份的方式进行合作我认为是已经拿到地的开发商手?#35775;?#26377;钱只能寻求合作

              一位房企销售负责人的自述燕郊此前只是跟风?#26412;?#28072;价

              燕郊楼市的一个特点是除了个别楼盘由港中旅这样的非本地企业开发?#36127;?#25152;?#26032;?#30424;都是本地企业开发福成兴达燕达汇福等集团公司在当地被?#28216;?#26412;?#20102;?#22823;开发商在楼市遇冷之时燕郊本?#37327;?#21457;商的日子又怎么样

              位?#23567;?#26412;?#20102;?#22823;开发商之一的一家房企的销售负责人?#37038;ܡ?#20013;国经济周刊记者采访时谈及燕郊本土房企的生存现状

              燕郊楼市过去的确存在地方保护主义这不难理解任何一个地方政府都需要培养一些本地企业外来开发商可能赚了钱就走只有本地企业才能源源不断地缴纳财税为当地经济发展做贡?#20303;?/p>

              北三县和通州的关系过去是三个统一即统一规划统一政策统一管控现在又多了一个统一标准成了四个统一所以燕郊的规划不是三河市说了算还要通州批准燕郊已经5年没有划批住宅用地随着经济社会的进一步发展即便未来划拨地方保护也很难行得通了对于我们这样的小企业资金实力决定我们不可能与大型房企竞价所以未来可能连地都很难拿到

              未来我们这种企业只能退出房地产市场首先对于一些企业老板而言这些年通过地产开发已经赚够钱现在收手也很满足其次燕郊本地的几家企业原本?#35114;?#22810;元化发展?#28909;?#31119;成有牛肉生意汇福是粮油集团转型上没有障碍

              一些人认为房地产对于当地发展的贡献比燕郊的国家级高新区还要大我不这么看发展还是要有实体经济的带动但可以肯定的是房地产有重要贡?#20303;?#20316;为一个镇燕郊比很多地级市还要繁华此外随着房地产开发大量人口聚集有很多人来到本地工作其中一些人来自?#26412;?#36825;种人口的集聚效应也为未来发展奠定了基础

              而谈及此前燕郊房价是否过高的问题他认为说到之前炒房不能说燕?#27982;?#26377;但又有多严重当通州房子单价达到6万到8万元时仅仅一河之隔的燕郊凭什么不能卖3万到4万元呢燕郊承接的正是在?#26412;?#20080;不起房或者没有资质买房的人如果说炒房?#19988;?#26159;?#26412;?#20808;把房价炒起来然后才有燕郊跟风涨价

              房地产行业受政策影响太大相比之下市场的影响就显得小了这次燕郊楼市遇冷?#35114;?#36825;样同样?#19981;?#20135;生一些市场怪象当2016年二手房房价疯涨时开发商的新房因为受到政府限价不能上涨我们当然不愿以低价卖出去但如果办了预售证又不卖?#35114;?#25410;盘行为要受处罚所以开发商干脆连预售证都不办建好了房子也不卖又规避了处罚的风险所以市场不完全放开就会产生一些怪象

              但我认为目前的政策是有利于经济发展的包括让楼市冷下来的限购政策因为完全放开市场是有前提的需要强大的制度尤其是法治的保驾护?#20581;?#22914;果一时还做不到适当的政策手段才能保证经济的健康发展

              销售乏力银行支持减弱有息负债高企资产转让频现

              数说房企生存现状

              中国经济周刊 记者 孙庭阳 | ?#26412;?#25253;道

              在决策层调控决心空前的背景下今年三季度的房企特别是龙头房企的日子过得怎么样中国经济周刊记者希望从销售融资拿地等数据一窥房企的生存现?#30784;?/p>

              销售乏力三季度龙头房企?#21040;?#20215;

              中国经济周刊记者梳理了国内在A股H股上市的2017年净利润排名前20位的房企每月公布的房地产销售金额销售面积和销售单价数据企业公布的销售数据比单个楼盘的价格变动更为全面也比国家统计局公布的城市平均数据更能体现房企的销售状况

              据中国经济周刊记者统计9月20家房企的销售单价(总销售额/总销售面积)为14527元/平方米相比于去年同期的14108元/平方米有所上升但比8月微降85元比7月下滑1203元降幅达7.11%相当于每百平方米的房子降价12万元

              具体到各家房企的情况来看以2018年7月的数据为基数8月20家房企中有11家销售单价环比下降下降数值最大的是华润置地(1109.HK)达9498元招商蛇口(001979.SZ)绿城中国(3900.HK)等房企均在单价下降之?#23567;?#26576;一家公司售价下降可能与当月销售楼盘的?#20998;?#26377;关但20家房企中过半数降价则有着一定的普遍性了

              再看9月的数据相比7月销售单价下降的公司达到了14家中国金茂(817.HK)招商蛇口金地集团(00383.SH)等4家房企的销售单价更是连续两个月下降

              三季度房企销售端低迷的表现不仅体现在销售单价上更体现在总销售额上

              历史上排除1月和2月合并统计的因素6月往往能够形成一个年度销售高峰以各年度6月的销售数据做标尺可以评判下半年房企销售的火热程度(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              据国家统计局数据7月8月全国商品住宅期房和现房单月销售额分别是9723亿元和9503亿元相比起前两个月1.07万亿元和1.52万亿元缩水幅度巨大9月份最新数据尚未公布我们可以通过20家上市房企数据来预判一下

              20家房企今年三季度各月总销售额的数据均逊于往年记者还注意到2016年9月总销售额略超过当年6月2017年9月总销售额与6月相差12%而今年9月总销售额距离6月的数值有22%的差距78两月20家房企合计总销售额相比6月下滑幅度也高于往年

              可以说今年三季度特别是进入9月以来房企销售数据不如前两年而这或将直接影响房企的销售回款

              银行支持减少自筹资金增多房企开发资金承压

              据天?#32560;?#21048;研究所研究报告房企开发资金构成中最大一块源于销售回款占比在44%左右紧跟其后的自筹资金占比39%还有16%来自银行贷款

              在销售回款受销售低迷影响的情况下房企开发资金来源的另外?#25945;?#20027;要渠道的表?#38047;?#22914;何

              从今年3月份以来房地产开发资金中来源于国内贷款的累计?#20302;?#27604;变化幅度已经连续5个月为负下降幅度从1.6%到7.9%不等今年7月至8月的降幅分别是6.9%6.6%可以理解成银行对房企支?#33267;?#24230;在下降(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              上一次银行对房企的贷款连续下降发生在2015年3月到2016年2月连续11个月下降彼时各地曾迎来房地产降库存并伴随着房价上涨2016年9月底以?#26412;?#20026;代表的地方政府陆续出台调控政策房地产业进入调控政策密集出台的时期

              银行贷款对房企支撑降?#35114;保?#25151;企自筹资金就得提升如果增长幅度不能填补银行贷款下降的缺口就难以支撑房企开发的现金需求

              国家统计局数据显示从2017年10月开?#36857;?#25151;企自筹资金累计一?#32972;?#29616;同比增长态势同比增长幅度已经从2017年10月的微增0.3%上升到今年8月的增长11.2%

              发债是房企自筹资金的重要途径中国经济周刊今年7月曾刊文关注房企发债融资是否变难的问题数据显示被监管层中止项?#31354;?#20307;占比并不算太高但是中止项目数量从5月中旬以来有所增加在2018年资产证券化租赁专项债券?#32422;?#22522;金合作将是企业融资的突破口

              那么房企手中可供销售的住宅数量又怎样

              据国家统计局数据截至8月底商品房住宅待售面积2.64亿平方米相较于2016年2月峰值4.66亿平方米已经下降了43%对比库存面积和现在库存商品住宅面积接近的时间点是5年多之前的2013年1月

              从房企角度看库存量减少一方面可以理解成积压的资金在减少库存房源已经逐渐变现成资金另一个层面?#37096;?#20197;理解为依靠减少库存来增加资金调度的余地越来越小在过去如果要有新增资金使用在银行贷款减少自筹资金成本高的背景下将手中现房降低利润率销售加快资金回笼是可选办法之一

              偿债压力大房企债务迎集中兑付期

              中国房地产业协会会长刘志峰8月底谈道房地产企业的负债率连年高企今年上半年房企资产负债率达到了80%少数房企由于杠杆率过高无法支撑企业的规模扩?#29275;?#26368;终导致现金流枯竭和债务违约

              今年中报公布后?#24443;?#21496;负债下降公司在半年报中?#24247;?#20854;为利好称实现总负债水平和负债率大幅下降(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              恒大研究院发布的报告显示截至2018年6月底除民间融资和类金融机构贷款房企有息负债余额约19.2万亿数据表明未来4年是兑付高峰2018下半年到2021年是集中兑付期规模分别为2.9万亿6.1万亿5.9万亿和3.4万亿2022年及以后总计仅0.9万亿其中规模最大的银行和非银金融机构贷款在未来4年集中到期?#36824;?#21496;债20152016年集中发行也从2018年下半年开?#27982;?#38598;到期

              短期借款长期借款和应付债券都属于有息负债?#20999;?#35201;支付利息的债务业内通常会以有息负债占全?#23458;度?#36164;本比例来监测公司发生债务风险资金风险的?#24597;省?#36825;个比例大于50%时意味着有息负债大于权益资本债权人风?#31449;?#27604;较大

              中国经济周刊统计20家上市房企中在2017年中期时就有18家此指标高过50%到2018年中期除中国海外发展(0688.HK)外19家公司此指标都超过50%超过80%的就有4家这意味着?#24230;?#36816;营的资金里超过80%都是要付息的会直接导致利息成本高企

              房地产资产转让频现房企要改行

              当宏观环境发生变化时企业就要寻求各自的出路而龙头房企往往成为市场风向标之一

              9月中旬曾经为四大房企保招万金之首的保利地产(600048.SH)宣布更名保利发展?#20445;?#20844;司的发展战?#30776;采?#32423;为以不动产投资开发为主以综合服务与不动产金融为翼?#20445;?#20170;后将重点发展两翼功能

              除了调整企业发展战略记者注意到一些企业特别是央企国企正在实打实地出让房地产资产

              据?#26412;?#20135;权交易所统计18月?#26412;?#20135;权交易所?#23665;?#30340;68宗房地产企业国有产权转让项目中央企有38项?#23665;?#37329;额为130.34亿元

              例如?#25945;?#31185;技旗下?#25945;?#32622;业转让?#26412;教?#24658;润置业22.60%股权中航国际控股公司转让中航万科有限公司60%股权中国冶金地?#39318;?#23616;山东局转让山东正元置业有限责任公司100%股权及债权等等

              成都安仁华侨城仁里文化旅游开发有限公司(下称仁里文化)在?#26412;?#20135;权交易所挂牌转让100%股权华侨城集团公司是仁里文化的大股东通过旗下的华侨城西?#23458;?#36164;有限公司出资2.1亿元持股70%今年1月9日仁里文化以底价竞得成都大邑县安?#25910;?#38598;镇区两宗土地总?#23665;?#20215;约2.02亿元总用地面积约163亩

              天津津诚国有资本投资运营公司(下称天津津诚)是天津国资委出资设立的国有独资公司持有天津房地产集团有限公司100%股权现在正在天津产权交易所挂牌进行增资扩股混合所有制改革改革之后天津津诚将持有天津房地产集团35%的股权新股东持股65%天津房地产集团有限公司是天房发展(600322.SH)的大股东天房发展作为天津市最早成立的房地产综合开发企业国家房地产开发一级资质企业如果新股东是民企股权转让后天房发展的实际控制人将不再是天津市国资委(本文刊发于中国经济周刊2018年第41期)

              ?#26032;?#23601;?#26032;}?#21898;着活下去的万科其子公司斥资32.34亿元与同行业上市公司的全资子公司签署股权转让及合作协议?#32602;?#21512;作开发

              新的市场环境下房企新的洗牌可能刚刚开始

              初审编辑?#20309;号?/p>

              责任编辑孙华飞

              推荐?#20137;?/div>
              • 国考报名今开?#36857;新?#35268;模压缩 新部门加入招考

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                本次国考是新一轮机构改革后的中央机关及其直属机构首度集中招考公务?#20445;?#19968;些新部门的?#26032;?#24341;人关注国家移民管理局的?#26032;?#32844;位来自该部门政策法规司外国人管理司等职位介绍包括承担国家移民和出入?#24443;?#29702;政策研究外国人来华口岸签证签发管理外国人来华留学管...[详细]

                10-22 14-10中国新闻网
              • 中等强度冷空气将影响北方地区 华北黄淮等地有霾

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                今天早晨?#26412;?#22825;津河北中南部山东西部河北中北部河南陕西关中等地出现?#19981;?#38654;?#26412;?#20013;南部河北中部陕西关中等局地出现能见度不足500米的浓雾10月23日08时至24日08时北疆北部内蒙古东北部黑龙江西北部西藏东北部青海东部和南?#24247;?#22320;部分...[详细]

                10-22 17-10中国新闻网
              • ?#21442;?#31185;学画?#20197;?#23389;濂:描草画木,把人美哭

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                他希望传递给观者一种态度:科学?#38590;?#35880;真实生命的从容淡定有人把曾孝濂誉为中国?#21442;?#31185;学画第一人,他?#32422;?#21364;不同意中国有3万多种?#21442;?要把它们编成书绘成图,对于当时中国的312位?#21442;?#23398;家和164位绘图员来说,简直是浩大工程[详细]

                10-22 09-10新华每日电讯
              • 清华回应论文被海外撤稿:撤销造假者博士学位

                据介绍叶肖鑫于2010年进入清华深研院攻?#25947;?#26009;科学与工程专业博士学位2015年7月毕业并获清华大学博士学位指导教师?#35114;?#21776;国翌教授2017年1月校学术委员会成立专门工作组进行调查并经学术道德分委员会讨论认定叶肖?#26410;?#22312;严重学术不端行为其?#38469;?#21776;国翌?#28304;?..[详细]

                10-22 08-10?#26412;?#38738;年报
              • ?#31449;?#31614;署命令对乌克兰采取特别经济限制措施

                俄罗斯总?#31216;站?2日签署命令将对乌克兰采取特别经济限制措施以回应乌方的不友好行为命令说该命令自签署之日起生效但如果乌克兰政府在未来取消针对俄罗斯的上述不友好举动俄或将取消此项命令[详细]

                10-23 07-10新华网
              • 特?#21183;?#31216;美国将扩容核武器库

                特?#21183;?#31216;美国将扩容核武器库中新社华盛顿10月22日电继日前表态美国将退出中导条约后美国总?#31243;势?2日在白宫表示美国将扩容核武器库[详细]

                10-23 07-10中国新闻网
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